中国房企的赚钱途径

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造车、踢足球、研发机器人、种田和经营养老院……除了房地产开发的主营业务,中国房地产企业近年来一直在探索多元化的发展模式。

20日,领先的房地产公司万科正式宣布成立北京绥远养老中心,这是北方地区最大的养老社区。该养老中心共有7栋建筑,共700多张床位,是北京罕见的大型政企合作养老项目。

虽然万科是一家房地产企业,但它的养老业务大多是基于经营和服务,而不是以买地卖房的发展模式。以北京绥远养老中心为例。北京万科的捐赠伙伴张茵表示,万科只参与了第二次装修和运营。土地和房屋由房山区政府提供。

这不是万科的第一个养老金项目。张茵表示,万科在全国有52个带床位的养老项目,覆盖16个城市,包括北上官庚、深圳和杭州。

关于养老金业务,万科集团高级副总裁兼北区总部首席执行官刘晓同日指出,养老金业务是企业通向万亿级市场的一条狭窄之路。一方面,中国已经步入老年,60岁以上的人口有2.5亿,市场潜力巨大。另一方面,机构养老的行业成熟度不高,行业标准尚未形成,养老业务风险较大。

刘晓坦率地承认,万科的养老金业务仍处于探索阶段。事实上,截至去年,万科在全国的几十个养老项目基本上都处于亏损状态,但这并没有动摇万科养老的决心。刘晓表示,万科北部地区将养老服务视为其战略业务之一。尽管这条路走得很慢,但人们相信它会走得很远。

对于房地产企业来说,离开购买土地、开发和出售房屋的“舒适地带”实际上正在改变“快速赚钱”的思维。

正如鸿坤地产集团总裁袁春所说,目前房地产企业的转型不是这样就是那样。房地产业的转型就是要改变“快速赚钱”的逻辑。他认为,在前端利润空间被压缩的情况下,企业的竞争力必须通过跟进、通过空间服务、通过对所有者的运营以及通过向客户提供增值服务来提高。

企业转型的紧迫性来自房地产行业的转折点。中国城镇人均住房建筑面积从1949年的8.3平方米增加到2018年的39平方米,每户超过一套,结束了住房短缺的时代。

俞峰集团董事长、万通集团创始人冯仑指出,房地产正从发展时代进入后发展时代。现阶段,企业竞争的焦点已转向经营和资产管理。再过三到五年,他认为房地产开发商可能会谈论完全不同的内容。有人说住宅建筑,有人说商业建筑,穷人怎么赚钱,有人说物业,有人说物流,有人说健康,有人说教育。这时,成熟的商业地产运营和发展已经进入整合阶段。

从最近房地产企业的转型来看,这一迹象越来越明显。

近年来,万科一直涉足长期公寓租赁、商业开发经营、物流仓储服务、工业办公、冰雪度假等业务。另一家房地产巨头碧桂园正在大力推进农业和机器人技术。曾经最多元化、最激进的恒大,在出售矿泉水、粮油、乳制品等业务后,投资数十亿美元购买高科技和新能源汽车。另一方面,荣创接手万达文化旅游项目,并开始了真正意义上的文化旅游业务。绿地早些时候宣布,将与华为携手,共同建设南昌虚拟现实特色镇。

当然,房地产行业的转型并不容易。很难找到一个与房地产前景相同的行业,习惯于快速赚大钱的房地产公司也很难放慢脚步。探索和试错可能仍然是现阶段的常态。

中国百强企业分析:金融最赚钱 房地产行业最会赚钱

中国当前的市场经济是资本导向的市场经济,没有实体产业的支持,没有高科技领域的先导发展,金融领域也将失去支撑其发展的服务对象。

根据Fortune.com最近公布的中国500强企业名单,100强企业的资产总额为204.65万亿元。2018年中国国内生产总值为90.03万亿元,前100强企业的资产约为中国年创造财富的2.3倍。

根据相关部门公布的数据,2018年税务部门税收(扣除出口退税后)为13.80万亿元。前100强中的21家金融企业总资产为168.36万亿元,远远超过中国的年税收,是国家税收的10倍以上。

从家庭平均资产规模来看,实力雄厚、资产超过1万亿元的行业包括:金融8.02万亿元,房地产1.10万亿元。根据个人实际数据,资产超过国家税收的企业有:中国工商银行(5.680,0.02,0.35%),资产27.70万亿元;中国建设银行(7.390,0.10,1.37%),资产23.22万亿元;中国农业银行(3.590,0.00,0.00%),资产22.61万亿元;中国银行(3.700,0.00)

事实上,这些资产并非全部归企业所有,而是在经营过程中通过一系列经营活动暂时被企业占有。因此,出现了资产经营的概念,即企业吸收更多外部资产的能力,从而通过灵活管理自身资产获得更大的经济效益。反映企业资产经营能力最简单、最常用的三个指标是权益乘数、净资产收益率和净资产利润率。

企业资产运营能力三项指标

EquityMultiplierEM是企业总资产与其净资产的比率,它反映了企业财务杠杆的大小,说明了企业吸收外部资产的能力。前100名企业的总股本乘数为8.75,即企业自有资产净值1元,可以带动企业生产经营资产8.75元。股本乘数较高的行业包括:金融12.83,房地产10.01,基础设施和建筑6.11,计算机及相关产品6.02。

从具体企业来看,股权乘数相对较高的企业有:中国邮政储蓄银行20.06、绿地控股(7.300、0.00、0.00%)集团14.79、兴业银行(18.770、0.26、1.40%)股份有限公司14.40、中国民生银行(6.020、0.04、0.67%)14.27和中国恒大集团14.14。这些企业无疑是前100家企业中财务杠杆最大的。

净资产收益率是反映自有资产经营效果的最直接指标,其计算关系是企业收入与净资产的比率。

根据百强企业给出的数据,百强企业的整体净资产收益率为133.74%,即企业投资1元的净值可以带来1.34元的收益。根据这一比率,很难说如果扣除上述财务杠杆的资本成本会有多少利润。因此,在解读前100强企业的信息时,不仅可以看到经营收入规模的绝对实力,还可以看到净资产收益率的实力。

按行业划分,净资产收益率较高的行业有:批发零售622.66%,医药、生物制品、医疗保健570.57%,专业连锁销售495.72%,基础设施和建筑392.58%,计算机及相关产品318.17%。这些行业利用资产的高速周转频率,用很少的自有资金创造多种收入。

最后,我们应该看看企业的净资产收益率,即净资产收益率。计算关系是从企业净资产中剔除总利润。计算结果显示,前100名企业整体平均净资产收益率为11.84%,是社会活期存款和贷款平均利率的几倍。

前100强企业中,电器22.46%,房地产21.97%,互联网服务18.31%,建材17.08%,汽车及零部件13.93%,专业连锁销售12.48%,金融及综合贸易,并列比例为11.92%。

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股权乘数作为一种财务杠杆,一方面反映了企业资产的经营能力,但另一方面,过大的股权乘数也意味着企业风险。一旦企业的资本链断裂,企业破产,权益乘数越高,债权人损失越大,因为根据有限责任公司的经营规则,破产清算仅限于公司的净资产。因此,当股权倍数大于2时,破产企业无法补偿超额债务。

那么为什么公司股本乘数仍然很高,通常超过2?前提必须有良好的现金流和盈利能力支持。因此,要判断一个企业的风险,不仅要看股权乘数的单一指标,还要观察企业的盈利能力和偿付能力。盈利能力和偿债能力较好,与企业负债相匹配可以有效抵御债务风险。如果企业债务被用来去除利润,而债务利润率被用来反映债务和风险之间的关系,也就是说,这个比率的值越高,风险就越小,抵御风险的能力就越强。

仅从资产运营的角度来看,风险抵御能力强的行业有:互联网服务15.78%,通信及通讯设备11.64%,建筑材料10.39%,电器10.07%,煤炭9.61%。

根据企业权益乘数、净资产收益率和净资产利润率三个指标,综合评价企业的资产运营能力,前五名依次为房地产、综合贸易、基础设施建设、专业连锁销售、医药、生物制品和医疗保健。

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房地产排名第一,因为它的权益乘数和净资产利润率非常好。虽然净资产收益率在中间,但净资产收益率很高,是行业通过资本运营赚取了最多的钱。

资金投入最多的是金融和房地产,穷人怎么赚钱,金融以168.36万亿元位列第一,房地产以8.80万亿元位列第二。特别是,金融部门占前100家企业的82.3%。

前100名企业的数据突出表明,金融是最赚钱的行业,房地产是最赚钱的行业,投资于房地产和高科技领域的资金比例微不足道。从某种程度上来说,这表明中国目前的市场经济是资本导向的市场经济,注重短期投资回报,单纯追求资本的升值和增值。但是想象一下,没有现实产业的支持,没有高科技领域的试点发展,金融领域也会失去支持其发展的服务对象,只会在资本体系中形成虚拟的闲置和泡沫,最终会破灭。

为实现高质量发展,资金应投向急需发展的高技术领域和从事基础研究和开发的固体工业。

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麦雅婷

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