冯仑:跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了

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人们一生都要和房子打交道,他们会遇到买房子、卖房子、再买房子、再卖房子的事情。人们经常问我买房子的事。人们非常关心当前住房市场的变化方向,是买、卖、租还是投资未来的住房。

因此,我想介绍一下这个行业的现状。经过40年的快速经济增长,中国基本上解决了整个住房问题。你为什么这么说?1978年,城市平均住房面积为1.8平方米,人口超过8亿。目前,人口已增加到13亿,城镇人均住房面积为39平方米,超过日本人均住房面积。这是一大进步。特别是在过去的20年里,快速的城市化,快速的房屋建设,许多房屋增值,许多人靠房子赚钱。

然而,未来,从经济法的角度来看,住宅市场将放缓,进入非住宅阶段,我们称之为“后发展时代”。住房将不再是我们日常生活中的一个主要词汇。为什么会有这样的变化?五个因素已经改变。

首先,中国的人均国内生产总值已经达到近1万美元。世界经济增长的规律是,当人均国内生产总值达到8000美元后,新房的供应量将越来越少,主要是二手房。例如,当涉及到在纽约推广新项目时,一个项目已经三年没有卖出去是很正常的。纽约每天交易大量二手房,但是新房的增加非常缓慢。欧洲也是如此。经济增长越快,穷人怎么赚钱,新房供应量越少,交易速度越慢。这是一条规则。

在北京和上海等许多城市,新房和二手房的交易比以前提前了1: 1。只有当北京出售5套二手房时,新房子才能出售。这是人均国内生产总值超过8000美元后的状态。

第二,人口增长。在人均国内生产总值超过8000美元之前,所有城市的人口都增加了,北京和上海每年增加40万至50万。一个城市每年将增加40万到50万人。20年后还会增加多少人?所以新房子是有市场的。目前,所有城市的人口增长率都在下降。北京去年损失了数十万人。当一个城市的人口增长率下降,甚至增加到零或负时,对新房子的需求将会非常小。

第三,城市发展的空间结构。过去,为什么有些地方房价上涨很快,因为地铁过去了,因为附近的居民区被拆除和建造了,购物中心也建了。现在这种基础设施和空间结构已经确定,要建的地铁和要拆除的房屋都准备好了,快速增加的机会就少了。例如,新庄以前没有地铁。房价是10,000元,如果有地铁的话是30,000元。现在不可能再涨价了。地铁开通后,不可能再建一条地铁。大型城市空间结构、基础设施和旧城改造完成后,新房增值速度放缓是正常的。

第四,经济增长。如果一个城市的经济在增长,就业率在增加,个人收入和工资在增加,那么住房改善的需求就很大。每个人都想提高,并将为新的住宅市场提供一些活力。如果就业率在缓慢下降,失业率在上升,个人收入的增长率在下降,新房就没有多少支撑力了。当经济周期上升时,房价也会上升。当经济周期相对下行,个人口袋变浅时,新的国内市场缺乏支撑。

第五,心理期待。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你为你的孩子买了一栋房子,并且支付的税款超过了房子可能带来的附加值,你会为你的孩子买一栋房子吗?还有房产税,目前方向明确,征收法律、规范、细节不完善。如果征税开始呢?

在未来,如果前四个因素不支持增加,你将成为你的孩子的负担,当你想得到房子,这将有新的期望。然而,汇率和宏观经济的变化也会影响人们购买或不购买的决定。一般来说,如果税收高,利率高,人民币疲软,每个人对买房的期望都会差不多。另一方面,如果税收越来越低,利率越来越低,人民币越来越坚挺,我们买房的期望就会增加,因为我们口袋里的财富在增加。

这五个因素决定了房地产市场未来是增长、转变还是停止。

从我个人的判断来看,我们已经进入了一个特别重要的转折点。住宅快速开发和销售的时代已经结束。也就是说,“发展时代”已经结束,我们开始进入“后发展时代”。“发展时代”是住房建设、住房销售、住房购买、住房投资和城市化快速发展的时代。

因此,我们判断,从2016年起,中国整个住宅市场将进入一个相对稳定的时代,增量市场将放缓。在许多城市,导致房价持续上涨的五个因素中至少有三四个已经失去了作用,这意味着那里的房价必须保持稳定。这是一个基本的判断。

当然,“发展时代”的结束并不意味着我们不能买房子。例如,一些发达国家现在的人均国内生产总值为6万美元。他们中的一些人也造房子,但是他们都建在第四条线以下的城市里。在过去的20年里,中国的住宅公司主要是在第一线,所以将来他们将不得不从第一线撤退到第三或第四线。在一线城市没人关心你。这座城市完成住宅开发任务后,其经济发生了转变。

高瓴资本张磊回应不投房地产:房地产行业赚钱

高旗资本创始人兼首席执行官张磊在黑龙江亚布力举行的亚布力中国企业家论坛第19届年会上表示,在房地产行业赚钱太容易,也很难为投资者创造价值,因此关永平从未投资过房地产行业。

“第19届亚洲品种中国企业家论坛年会”在黑龙江亚洲品种举行。希尔豪斯资本(Hillhouse Capital)创始人兼首席执行官章雷在会上表示,穷人怎么赚钱,在房地产行业赚钱太容易,为投资者创造价值也很难,因此关羽从未投资过房地产行业。

张磊说,战略投资项目的第一个标准是不要赚太多钱。投资者是第一个投资互联网的人,因为这些行业无利可图。

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