郁亮万科内部讲话:找不到一个和房产赚钱相当的行业

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2月25日,万科集团微信公众号“万科周刊”发布了万科企业有限公司董事长于亮的讲话(000002.sz 02202)。香港),在集团2019年目标和行动沟通会议上。

本次交流的主题是“汇聚与聚焦,巩固与提升基础板块”。余亮指出,经济趋势和人口结构两大宏观趋势对万科的影响比宏观调控政策更大、更长远。2019年,面对高度不确定性,我们应摒弃一切投机和侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,聚焦“城乡建设和生活服务提供商”的战略定位,依托业务伙伴机制,坚持“以客户为中心、以现金流为基础、伙伴斗争、不断创造更真实价值、实现质量发展”的长期管理方针,稳定基础板块。

关于宏观形势,余亮指出,经济下行压力加大,“L”趋势尚未见底,宏观形势不容乐观。2019年,万科将“聚焦融合,巩固和提升基础板块”,确保万科活得更好,活得更久。

从产业的角度来看,余良提出了三种观点。余良表示,住房全面短缺的时代已经过去,政策层面继续坚持“不投机炒房”的基调。此外,产业集中度提高,龙头企业竞争激烈。这个行业的转型并不容易。

余良提到,过去房子有财富效应,买的房子价格可以提高,但今天这种情况也改变了,因为“房子不是为了投机”,房子是为了房子,不是为了投机。余良提到,房屋曾经具有财富效应,购买的房屋价格可能会上涨,但今天这种情况也发生了变化,因为“房屋不是为了投机”,房屋是为了房屋,不是为了投机,房屋的金融投资属性将会长期受到抑制。

但在余良看来,这个行业仍然有机会。余良表示,中国的城市化进程仍在继续,房地产将继续保持相对较大的规模。不同地区和不同格式之间不平衡的问题仍然非常明显。例如,住宅消费不是总体过剩,而是一些过剩和一些不满意。这就是为什么需要“极限”。对于同时购买和租赁,购买部分已经充分表达,但租赁部分才刚刚开始,人们的美好生活仍然需要更多的内容供应和空间服务。

余亮在讲话中提到万科的质量和安全问题。余亮表示,“集团最近发生了几起工程事故,这些事故是不可接受的,严重影响了万科的声誉。因此,质量问题会给我们带来安全问题。”

对于万科,余良提出了五个工作目标:以战略为基础,明确发展方向,聚焦主渠道,巩固和提升基础板块;立足市场,梳理、调整和配置资源(项目、资金和组织资源);以顾客为基础,创造顾客愿意付费的优质产品和服务。以安全为基础,保持安全、质量和价值的底线;基于业务伙伴机制,应建立向量组织(战略方向、价值取向)、冠军组织(目标是赢得并让最佳参与者参与)和强硬组织(抗风险、抗脆弱和抗罢工)。

以下是全文:

亲爱的同事们:

大家早上好。今天,首先,我将就“2019年集团目标与行动沟通会议”的主题做一个报告,主题是“基础磁盘的融合与聚焦、整合与推广”。

今天,我将主要谈两个问题:第一,为什么我们需要“集中精力进行融合,整合和升级基础磁盘”?总部特别注意为什么要在做事情之前先做,但大多数时候我们对这个问题想得不清楚,或者答案经不起推敲。因此,我们要求总部清楚地解释为什么一切都可以做,否则我们不能向所有业务部门提出要求。第二个问题是,2019年我们应该实现什么样的工作目标?在清楚地回答了这两个问题之后,我希望联合会能够在“2019年小组重点工作”中讨论如何做到这一点。

您为什么要“专注于融合、整合和改进基础磁盘”?我想从三个方面谈一谈:第一,从宏观角度来看,有两个问题对我们影响特别大。

首先,对经济的下行压力有所增加,“升”趋势尚未见底。昨日公布的社会商品零售总额增长8.1%。这是历史上的最低点。对经济的下行压力越来越大。这不是我们自己的判断。2016年,《人民日报》权威人士指出:“中国经济下行压力尚未消除。综合来看,中国的经济运行不是U形,更不用说V形,而是L形。这个L形是一两年内无法通过的阶段。未来几年,低总需求和产能过剩并存的局面不太可能发生根本性变化,经济增长一旦连续几年回升并实现高增长,就不可能继续上升。在2018年10月31日的中央政治局会议上,也有人提出“经济下行压力加大”,“要高度重视,提高预见性,及时采取对策”。

过去,我们听到最多的是“触底反弹”,我们的经历也是“触底反弹”。然而,权威人士告诉我们,L形垂直线尚未到达终点,一般估计要到2020年左右才会到达底部。更值得注意的是,L形水平线不知道它会持续多少年。日本已经持续了20年,还没有完全出来。这打破了我们过去的认知。这与我们过去的经历完全不同。房地产行业从未能够脱离经济趋势。因此,我们必须深刻认识到宏观形势不容乐观。当BG(编者注:四大地区+房地产)和BU(编者注:包括长期租金、物流、印度电力等)。)在今年第四季度(2018年,下同)制定了职业发展计划,基于以往的经验,他们对宏观形势过于乐观,并期待近期出现“触底反弹”。但是,今天的宏观形势不是这样,今年或明年都不会好转,我们需要做好长期准备。

2018房地产行业狼来了是假象 十大最会赚钱企业曝

在2019年金融TMT展示清单的盛大仪式上,运营商金融网络发布了《2018年房地产行业研究报告》(以下简称《报告》),总结了过去一年房地产行业的总体情况。报告从行业热点、房价、企业和房地产老板四个角度解释了过去一年的房地产形势。

房地产热点话题:“五难”突出

在过去的一年里,房地产十大热门词汇包括“狼来了,人们打架,住,在香港上市,高管辞职,改名,长期租房,FF战斗,退市,冬天”;2018年,房地产还存在五大“困难”,即“难以出售、难以出租、难以融资、难以保证质量和难以生存”。

与2017年1-11月相比,2018年购买的土地同比增长13.6%,销售面积同比增长1.4%,交易价格同比增长27%,销售量同比增长13%。可以看出,去年征地的情绪仍然很高。

从行业整体情况来看,上半年市场活动相对较高,但下半年房价增速有所下降。去年,政策法规达到了国家预期。一线城市的市场显然已经枯竭。二线和三线市场相对强劲,但购房者仍处于观望状态。

房地产价格:十大上涨区和十大下跌区出现

与2017年相比,价格略有上涨,但没有以前那么高。在一线城市中,北京、广州和深圳总体略有上升,而上海则严重下跌。一线城市下降幅度最大的十个地区是北京的门头沟、密云和怀柔、浦东、青浦、宝山、普陀、洋浦、虹口和深圳的盐田。

十大涌浪区是北京的通州和西城,上海的嵩明,番禺,增城,南沙,荔湾,从化,黄埔和广州的平山。

厦门、浦东新区、通州、燕郊、广州、深圳、南京、Xi安、雄州新区、三亚、大理、丽江和西双版纳成为价格讨论最热烈的地区。

此外,截至2018年底,新增房价前10位分别为Xi安、海口、呼和浩特、大理、贵阳、徐州、秦皇岛、昆明、济南和石家庄,分别上涨22.4%、22.1%、20.0%、18.8%、18.8%、17.6%、17.4%、16.6%、15.9%和14.9%。

截至2018年底,厦门、韶关、岳阳、金华、无锡、宁波、泉州和南京新房价格环比分别下降0.4%、0.2%、0.2%、0.2%、0.2%、0.2%、0.1%和0.1%。在热门城市新房价格涨跌名单中,厦门据说是唯一一个下跌的城市,同比下跌0.4%。

狼并没有真的来

2018年1月至11月合同销售前20名企业是万科、恒大、碧桂园、荣创中国、保利发展、中海地产、新城控股(市场价601155,咨询股)、华润置地、龙湖集团、世茂地产、招商局蛇口(市场价001979,咨询股)、华夏幸福(市场价600340,咨询股)、绿城中国、金地(市场价600383,咨询股)、阳光城(市场价0060

2018年1月至11月,签约销售面积前20名的企业是碧桂园、恒大、万科、荣创中国、保利发展、新城控股、中海地产、华夏幸福、龙湖集团、华润置地、阳光城、中南建设、世茂地产、富力地产、徐汇集团、金地、招商局蛇口、绿城中国、雅居乐、荣鑫。

上半年利润最高的十大公司是恒大、中海地产、太古地产、碧桂园、万科、恒基地产、华润置地、保利地产(市场价600048,咨询股)、绿地控股(市场价600606,咨询股)和招商局蛇口。可以看出,尽管2018年的房地产业表面上是狼来了,但房地产业仍在赚钱,只有一些小企业受到影响。

截至2018年底,市值超过1000亿的企业有新鸿基地产、恒大、万科、中国海外发展、华润置地、碧桂园、恒基地产、太古地产、保利地产、招商局蛇口和龙湖集团。

2018年初至年底,穷人怎么赚钱,十大知名企业市值缩水如下:碧桂园、万科、保利地产、融创中国、恒大、华夏幸福、招商局蛇口、绿地控股、新城控股、富力地产。

房地产大亨:财富严重缩水

2018年房地产企业家财富损失排行榜分别是融创集团孙宏斌37%、泛太平洋卢志强28%、华夏王开心文雪26%、恒大徐家印17%、富力房地产张力张量11%、万达王健林10%、田园杨颜回7%、龙吉台和魏少军4%、龙湖蔡奎4%、龙湖吴雅君3%。

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2018年,公司离职/退休的知名大亨包括万科总裁俞亮、绿城中国首席执行官曹舟南、新城控股总裁王振华、龙湖董事长吴雅军、徐汇集团副总裁孔鹏、荣信中国首席执行官吴剑、太和集团副总裁林凌俊(报价000732,咨询单位)副总裁丁玉坤、副总裁沈临安、副总裁徐克、绿城中国首席执行官曹舟南、中粮地产总经理冯金一(报价00031,咨询单位)副总裁

报告指出,有21家企业有3名以上高管离职,其中6名来自泰和集团和CCCC房地产。房地产企业高管集体离职的现象十分突出。

值得注意的是,2018年有三家知名企业的高管参与其中,分别是万达的尹建武和金珍、天地源的李炳茂和马晓峰(报价600665,诊所股票),华侨城的19名高管

总之,随着国家政策的增加,2018年房地产行业的表现不如以前。尽管整体价格有所上涨,但涨幅有所回落。房地产的黄金时代正在逐渐消逝。房地产企业想“活”下去,多元化发展是必然趋势。

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